Vergunningstrajecten zijn doorgaans lang, maar wij zien in de praktijk dat bedrijven soms onnodig vertraging oplopen als je niet vroegtijdig met de juiste experts om tafel zit. Met name voor een aanvraag omgevingsvergunning bij nieuw- of verbouw. Dit moet natuurlijk jouw bouwambities niet in de weg staan.
Vanuit de samenwerking tussen DION Vastgoed Support en BMD Advies wordt duidelijk dat een ‘helikopterview’ over een heel project van A tot Z het succes bepaald. In gesprek met Hans Mestemaker (Projectmanager Industrie) en Norman Smit (Directeur BMD Advies Oost).
Wij zijn verheugd om te melden dat onze samenwerking met BMD Advies Oost het mogelijk maakt dat bedrijven worden ondersteund vanaf het prille begin, dus zodra de contouren van de bedrijfsplannen en -ambities duidelijk zijn. Lang voordat het proces van de vergunningsaanvraag op gang komt, denken wij al mee. Jacqueline de Vries (Directeur DION Vastgoed Support) kent BMD Advies met haar dienstverlening al jaren en beide partijen vullen elkaar uitstekend aan.
Integraal bouwen
Hans Mestemaker heeft al dertig jaar ervaring als projectmanager voor bouw- en verbouwprojecten en zijn roots liggen in de bouwwereld. Hij heeft zijn rol in de loop der tijd stapsgewijs zien veranderen van het WABO-loket naar Milieu wet- en regelgeving en de verandering naar het Digitale Stelsel Omgevingswet. Wat mag wel en wat mag niet? Hoe beïnvloedt dit de bedrijfsactiviteiten? ‘Simpelweg doen wat de wet ‘zegt’ levert aan het eind van elk bouwproces niet altijd het gewenste resultaat op. Integraal bouwen is hierbij de oplossing. In mijn rol als projectmanager ben ik van A tot Z betrokken bij het bouwproces’, geeft Hans aan.
Samenwerken in proces van realisatie
‘Daarbij beïnvloedt de keuze van de architect al gauw de bouw en de planning. Is het bijvoorbeeld traditionele of prefab bouw en wat is het afwerkingsniveau? Het budget is dan bepalend om de behoefte op basis van het programma van eisen ook daadwerkelijk te realiseren’, volgens Hans. ‘Als initiatiefnemer moet je direct bij de opdrachtverstrekking alle experts om tafel hebben’. Het proces van initiatief tot en met realisatie omvat een schetsontwerp (SO), een voorlopig ontwerp (VO) naar definitief ontwerp (DO) tot technisch ontwerp (TO). ‘Maar als daarin de afstemming ontbreekt tussen de architect, constructeur, installatieadviseur, bouwfysisch adviseur en omgevingsadviseur, dan geeft dat later niet het gewenste resultaat.’
BMD Advies ondersteunt bedrijven bij het behalen van hun QHSE-ambities. Ambities voor milieu en omgeving oplossingen maar ook voor arbo, veiligheid, gezondheid, managementsystemen en energie. Vanuit negen kantoren werken honderd professionals aan deze vraagstukken. BMD Advies Deventer is gericht op bedrijven in Oost-Nederland.
Bouwen met de nieuwe Omgevingswet in vooruitzicht
‘Dan heb je ook nog te maken met de Omgevingswet en de trend dat alles duurzamer mag en ook kan’, vult Norman Smit aan. Onder de ‘oude’ milieuwetgeving lijkt alles los van elkaar te staan en dat moet met het Digitaal Stelsel Omgevingswet veranderen. Maar is dat wel zo? Norman Smit merkt op dat het proces van een vergunningaanvraag mogelijk in de toekomst niet het belangrijkste is bij bouw of verbouw. ‘Duurzaam bouwen heeft de afgelopen jaren een enorme vlucht genomen, mede ondersteund door subsidies.’ Maar na oplevering moet het machinepark geïnstalleerd worden en dan blijkt in de praktijk toch iets niet te passen. Er is te weinig ruimte voor het plaatsen van het geproduceerde product, de loopruimte rond de machine is te beperkt of nooduitgangen zijn niet meer bereikbaar. ‘Er is te weinig rekening gehouden met een voorspelbare groei’, vervolgt Norman. Doorgaans zijn vergunningstrajecten veel te ingewikkeld waarbij alle partijen een rol spelen. ‘Het opzetten van een machinepark begint nou eenmaal niet bij de architect.’
Toekomstbestendig bouwen
Een omgevingsvergunningaanvraag neemt slechts een deel van het hele proces van realisatie bij bouw of verbouw in beslag, maar wel een belangrijk deel. Als je toekomstbestendig ofwel duurzaam 2.0 wilt bouwen, dan zet je de belangrijkste stappen al in de oriëntatiefase. ‘Vaak te laat blijkt de aanvraag bouwvergunning in de knel te komen. Elke partij heef tenslotte een andere focus ofwel specialisme’, geeft Hans aan. ‘Daarnaast heb je nog de haalbaarheid van het project, hoe vertaal je het programma van eisen van de architect naar een m²-prijs voor de totale investering.’
De complexiteit in wet- en regelgeving met betrekking tot het stikstofbeleid en de komst van de Omgevingswet vragen om deskundigheid van partijen die daar dagelijks mee bezig zijn.
Keuzes maken
Door de samenwerking van DION Vastgoed Support met BMD Advies Oost krijgen bedrijven meer grip op het managen van het hele project. Beide hebben de expertise in huis die cruciaal is voor het voorkomen van vertragingen en het bevorderen van een zo kort mogelijk vergunningstraject. Keuzes die in het begin worden gemaakt bepalen de bouwkosten, het bouwproces en uiteindelijk het gebruiksgemak van het gebouw. ‘Bedrijven willen met hun organisatie bezig zijn en niet met de bouwplannen.’
Een projectmanager en omgevingsadviseur leveren gezamenlijk input om de bouwambities van elk bedrijf in goede banen te leiden.
Dit artikel is tot stand gekomen in samenwerking met BMD Advies, de fullservice QHSE-partner.
